上个月，内地与香港人员往来全面恢复。以往在口岸的通关盛况尚需时日恢复，但因疫情无法见面的亲友终于可以团聚，萧条的商业区也终于获得几分生机。
在通关恢复之际，作为访港旅客热门购物地点之一的尖沙咀崇光百货却将于3月12日闭店。独家经营香港崇光百货的利福国际称，恢复通关后的访港客流在短期内对零售业的帮助有限。
关闭尖沙咀门店后，这家由香港富商刘銮雄（“大刘”）弟弟刘銮鸿（“细刘”）掌管的企业仍持有铜锣湾崇光旗舰店，以及将于今年年底开业的启德双子塔商业项目。
关店、拓店不是什么新鲜事。只不过，崇光百货的一退一进之间，印刻着香江经济的潮起潮落，“购物天堂”的浮浮沉沉。
尖沙咀崇光闭店，是项目先天不足、传统百货业态衰落以及企业战略调整综合导致的结果。
1. 痼疾：地段、体量先天不足，客群来源单一
1969年，崇光百货成立于日本，是日系百货企业的重要一员。在日系百货全球化扩张的浪潮中，崇光于1985年在香港铜锣湾开设门店。2000年，日本崇光破产并重整，当时刘氏兄弟联手郑裕彤以4.5亿美元收购崇光香港业务及铜锣湾门店业权。自此，崇光的香港业务便进入刘氏家族的产业版图，并成为后来的利福国际。
凭借极佳的地段，铜锣湾门店一直是利福国际的核心资产，利福曾称该物业估值200亿港元。而与铜锣湾门店不同的是，地段和体量却是尖沙咀门店的痼疾。目前的尖沙咀崇光位于喜来登酒店的地库，处在弥敦道的最南端，总楼面面积仅1万平方米出头。
连接旺角及尖沙咀两大商业区的弥敦道人头攒动，街旁矗立着信和中心等港产片中经常出现的华人家族企业的地标物业，以及充满都市传说的重庆大厦。然而，居于弥敦道一隅的尖沙咀崇光却偏偏“闹中取静”，位置不起眼、展示面有限，容易被人群忽略，更何况其南北两侧各不到直线300米的范围内均有一家K11。
*图片来源：Google Map、Tripadvisor
*图片来源：Tripadvisor
利福国际看到尖沙咀门店的先天缺陷，因此将门店的目标客群锁定为访港游客。在2019年之前，受益于访港客流稳定增长的规模及消费力，尖沙咀崇光的业绩仍能保持增长，并于2018年达到历史最佳水平。
从2019年中开始，在本地因素的影响下，访港客流锐减，而持续三年的疫情则直接将访港客群“清零”。失去了游客光顾的尖沙咀崇光，业绩拾级而下，销售额降幅甚于铜锣湾门店。
同时，受多种因素影响，香港的净迁移人数创下新高，进一步加剧了本地中产消费客群的流失。虽然通关恢复，但短期内的促进作用有限。适逢租约到期，利福选择关闭尖沙咀崇光，也就不难理解。
2. 困局：传统百货业态老化，原生的日本崇光百货也濒临被抛售的境地
利福国际经营的崇光百货早已跟日本母品牌没有直接财务关系，但母品牌的特许经营是其生存之本，“日式”也是其给到顾客的核心体验。依靠“日系情怀”的卖点，崇光、一田、永旺等零售品牌在香港有着广泛受众，近些年Donki（唐吉诃德）等特色品牌也受到港人欢迎。
“日系”包装下，崇光赓续着传统百货公司祖传的经营模式，即特许专柜授权，自营业务则以百货内的超市为主。相较于购物中心，百货乃颇为古老的零售业态。一方面，体量较小。铜锣湾崇光已是旗舰店级别，总建面也只有3万多平米，进驻品牌无法施展拳脚，消费者的购物体验也受影响；另一方面，由于场内空间狭小，崇光的营销活动也以“感谢祭”、“大割引”等促销为主，无法像购物中心那样以形式丰富的软性推广活动来让顾客获得更多层次的体验。
式微之下，“年轻化”被再次祭出。利福国际称，年底开业的启德崇光的品牌组合将比现有门店更加年轻化。只不过，其所说的是否是如东京涩谷PARCO、现代首尔百货那样的年轻化，最终成功吸引Z世代客群呢？
无论如何，日式百货早已走下神坛，曾经的零售业佳话在泡沫经济破裂、电商崛起等因素影响下逐渐陷入桎梏。经过几轮兼并重组，日本国内最终形成了三越伊势丹、高岛屋、J.Front、崇光•西武（隶属于7&I集团）等百货集团，以及依托于铁道公司的东急、阪急等品牌，但行业仍难以回到90年代初创下的12万亿日元销售的顶峰。2012-2019年日本百货业销售额在6.5万亿日元左右波动，2020-2022年间则萎缩至不足5万亿日元。就在去年2月份，在投资者的压力下，7&I集团宣布将出售崇光•西武百货业务，以便集中资源拓展海外的便利店业务。
港人喜欢去日本旅游，2018年有近221万香港人次到访日本，按人口比例粗略计算后已经占总人口的29.5%。边境重开之后，异国的风吕、樱花和潮服已不再遥远，本地商家营造的“日系风尚”还有足够的吸引力吗？
3. 远忧：股票投资失利，启德项目前景更是不明朗，利福国际需收缩战线
2016年，利福国际以总价74亿港元拿下启德发展区的商业地块，拟建成双子塔，其中一幢将设立崇光百货。利福国际对本项目寄予厚望，希望以此巩固自身在香港零售市场的龙头地位。
然而，天气不似预期。
内地房企爆雷潮波及刘氏家族，由刘銮雄现任妻子甘比执掌的华人置业选择与“大D会”的昔日牌友进行财务投资层面的“割席”，陆续沽售恒大股票、佳兆业美元票据，付出了过百亿港元亏损的代价。“细刘”在恒大股票投资上的损失金额相对小，但亏损也超过十亿港元。2022年，“细刘”通过私有化让股价跌跌不休的利福国际从港交所退市。
随着香港地产市场进入调整期，启德地块在2019年录得公平值亏损1.74亿港元。同时，利福国际还申请将总额90亿港元的启德项目融资的还款期限延长两年，至2024年1月还清。可见，启德项目已经构成财务重荷。
在经济不景气的大背景下，企业家纷纷选择收缩战线。对于刘銮鸿而言，让利福国际退市、关闭尖沙咀门店有利于其集中精力发展启德自持项目。
但大风转向，从前的机场、如今的启德发展区，似乎离规划中“第二个中环”的目标越来越远。启德片区从2013年开始进入卖地密集期，一直到2019年，片区的住宅地皮总价还在刷新高点。2020年后，该片区的多幅商业用地遭遇“流拍”，最终被改为住宅用地。近期，港府决定在启德的核心地段兴建所谓“简约公屋”，引致已高价置业的市民强烈质疑和反弹。
经过多年建设，包含写字楼、百货等业态的启德项目终于要开业。而利福国际面临着两大挑战，一个是既有业务下滑且还有一大笔贷款利息要支付，另一个则是启德项目入市后前景的不确定。
已经在启德旧机场跑道上的利福国际，只能割舍尖沙咀崇光这一轻资产项目，继续滑行。只不过，遭遇了地块流拍、简约公屋事件的启德是否还能成为“第二个中环”，让利福国际软着陆？但愿决策者的内心是有答案的。
纪录片《给十九岁的我》因为涉嫌违反拍摄伦理引发了连串风波，但影片通过一所女校的重建历程来反映近十年香港社会变迁的叙事在一开始还是深深触动了观众的心。
一退一进的崇光百货，又何尝不是香港零售业的一面镜子。
在那段全球化趋势延续、居民消费意愿旺盛的时期，香港是当仁不让的“购物天堂”。崇光可谓吃透了“自由行”的红利，彼时尖沙咀门店的硬伤因为有着源源不断的访港客流支撑而变得不是问题，许多人相信启德成为“中环第二”的蓝图终会实现，利福国际也因此选择在启德花大手笔拿地。
而今天，人们却看到，卓悦创始人破产，铜锣湾租金腰斩，广东道上的奢侈品旗舰店大量撤出……在本地结构性社会问题、疫情重击、地缘局势等复杂因素的综合影响下，香港零售业在未来一段时间内还很难回到2010-2014年的好时光。
当人们在茶余饭后谈起刘銮雄的花边新闻时，其实更加关心的是生活能否真正“复常”。弥敦道的人气一时难以恢复从前盛况，启德发展区的前景也扑朔迷离，但从弥敦道的末端走进启德核心区域的崇光，或许在努力克服困难后还是能够迎来转机。
世运道是启德片区的一条道路，名字源自旁边为纪念香港于1964年首次迎来奥运圣火所命名的世运公园。而曾经“吃四方饭”的香港，惟愿风雨过后依然有能力重新绽放于国际舞台。
作者 | Patrick
审核 | Ken
参考资料：
1. 利福国际财报
2. 国信证券研报
3. 银河证券研报
4. 思考HK，丘宁：成也启德败也启德的利福国际
5. Finance730，私有化｜细刘早年35亿夺香港SOGO 曾指铜锣湾物业值200亿
6. Nikkei Asia, 7-Eleven parent to sell Sogo & Seibu department store business
